Právo samosprávy na sebedestrukci. Obce nestíhají plánovat rozvoj a krotit developery, škody jsou trvalé

“Satelitní výstavba bez odpovídající občanské vybavenosti a dopravní obslužnosti, zaměřená jen na maximalizaci zisku developerů, je neštěstím pro všechny,“ říká Gabriela  Lněničková, zastupitelka periferní pražské části Praha-Suchdol.

Už dnes projíždí skrz Suchdol směrem do centra 6  tisíc aut denně. Očekávaný růst osídlení severozápadního cípu Prahy – podle propočtů Lněničkové má jít až o 20 tisíc nových obyvatel v příštích dvaceti letech – může situaci ještě výrazně zhoršit. Problém zde i v jiných podobných čtvrtích vzniká také ve školství.

Kapacity škol nekopírují nárůst obyvatel v satelitech a bují proto zápisová turistika. Té se ostatně Praha 6, pod kterou Suchdol spadá, aktuálně snaží zabránit. Děti s bydlištěm na poslední chvíli přepsaným do této městské části ze zápisů vyškrtávají.

„Problém je ve všech oblastech – v dopravě, školství, zdravotnictví, čištění vody,“ shrnuje Zdeněk Völfl z kanceláře náměstka pražského primátora Petra Hlaváčka, který zodpovídá za územní rozvoj. „Každý starosta si to řeší sám. Často mají své partikulární zájmy, jako je odkanalizování obce. Pro koncepční řešení v širším měřítku regionu nám chybí účinné nástroje a platformy. Obce jsou často příliš malé, aby se tím zvládly zabývat,“ dodává Völfl.

Praha přímo sousedí s katastry zhruba 40 obcí. Téměř 500 jich pak leží v prstenci označovaném jako Pražská metropolitní oblast. V České republice je celkem 6254 obcí, nejvíce na obyvatele v celé Evropské unii. Každá z nich si schvaluje územní plán sama. Prostor pro korupci či i legální ovlivňování postojů veřejnosti a zastupitelů – například skrze sponzorské dary chudým obcím či místním spolkům – je tak obrovský.

Vznikající projekt Aura Statenice na severozápadě Prahy. Foto: Majda Slámová

„Obce nejsou dostatečně personálně vybaveny na to, aby byly rovnocenným partnerem developerům,“ popisuje situaci Jiří Nezhyba z právní kanceláře Frank Bold Advokáti. Ta obcím i developerům radí v otázkách územního plánování. „V řadě obcí nemáte ani jednoho uvolněného radního. Starosta tu práci dělá čtyři hodiny týdně vedle svého zaměstnání, bez odborného aparátu.“

Starosta jedné ze středočeských obcí, kde Voxpot reportáže zpracovával, poukázal na to, že jeho aktuální plat ve výši zhruba 60 tisíc korun hrubého je výrazně nižší, než na co byl zvyklý v pražském korporátu. Aby uživil rodinu, musel se prý na veřejné angažmá několik let finančně připravovat. „Investoval jsem a rozjel vedlejší podnikání, abych uživil tři děti a manželku na mateřské.“ Jeho neuvolněná místostarostka pobírá dokonce jen 23 tisíc korun před zdaněním.

Lidé s těmito příjmy a časovými možnostmi přitom rozhodují o osudu pozemků za stovky milionů. Někteří to dělají poctivě, jiní méně. Někdy na to nemají kapacitu a kompetence, jindy je může zlákat idea rychlého zbohatnutí, případně dokonce zhodnocení jejich vlastních pozemků. „V územním plánování je značná míra korupce. Změny zemědělské půdy na zastavitelnou lze přitom provést škrtnutím pera,“ varuje architekt a urbanista Osamu Okamura. Zastavitelnou plochu lze prodat i o desetinásobky dráže, než tu zemědělskou.

Rozdíly v cenách zastavitelné a zemědělské půdy v jedné z obcí série Miliardoví developeři, podfinancované obce Grafika: Jozef Jakubov, Zdroj

Urbanistka Milota Sidorová, místopředsedkyně Úřadu pro územní plánování a výstavbu Slovenské republiky, vzpomíná na zahraniční případ v mnohém podobný třeba Statenicím, kterým jsme se věnovali v první reportáži série. Jde o příběh obce Chorvátsky Grob u Bratislavy, která se rozrostla ze 700 na 7 tisíc obyvatel a má ambice dále růst.

„Zastupitelé si to postupně napovolovali. Měli zájem zhodnotit svoje pozemky, pro každého v tom byla nějaká výhoda. Žádný architekt u toho samozřejmě nebyl,“ vypráví Sidorová. Dodává, že na kritického exstarostu této obce developeři podali žalobu kvůli ušlému zisku po pozastavení výstavby. Hrozilo mu dokonce vězení.

„Taková výstavba je samozřejmě perfektně legální, rozvoj obce je v její vlastní kompetenci. Obec má právo na vlastní rozhodnutí, a v extrémním případě i na vlastní destrukci,“ shrnuje Sidorová.

Jako stříhat látku

Ingredience kvalitní výstavby, na které se v satelitech často zapomíná, jsou dvě: odpovědné nakládání s půdou a kvalitní plánování.

S architektem a urbanistou Pavlem Hniličkou, autorem knihy Sídelní kaše, se potkávám v jeho kanceláři  na pražské Ořechovce. Vilová čtvrť z dvacátých let minulého století nabízí to, co hledá i řada lidí odcházejících z měst do satelitů – je zde klid a vily mají zahrady, kde mohou děti pobíhat bez obav z aut.

Urbanista a autor knihy Sídelní kaše Pavel Hnilička. Foto: archiv Pavla Hniličky

„Že je to tady pěkné, je důsledkem dobrého plánování. Architekti Vondrák se Šenkýřem představili kvalitní urbanistický plán, který dal čtvrti tvář. Kvalita a hodnota výsledného pozemku vždy souvisí s tím, jak je to navržené,“ vysvětluje Hnilička. „Kolem Prahy je mnoho příkladů velkého barbarství, přitom by stačilo málo a mohla to být příjemná místa k životu.“

Zdůrazňuje také nedostatek úcty k půdě. „Často se s ní zachází, jako kdyby to byla nějaká látka. Když člověk šije, látku odstřihne, z části něco vyrobí a zbytek zahodí. Ale půda se jenom tak zahodit nedá.“

Když vedle sebe bez kvalitního plánu náhodně vyrostou kolonie rodinných domů, supermarkety, průmyslové haly a dálnice, půda mezi nimi zůstane dál – a vše bude od sebe tak daleko, že se nejpohodlnějším dopravním prostředkem stane auto.  Mezi řídkou výstavbou se často nevyplatí provozovat ani autobus, natož vlak.

„Často jsou ti šikovní spíš náplavy, protože jsou mladší, aktivnější, vzdělanější. A zároveň se i identifikují s obcí. Jsou pro ni požehnáním.“

Odborníci poukazují také na to, že čím je osídlení řidší, tím vyšší jsou investice potřebné na jeho provoz – tedy na budování a údržbu staveb, chodníků, silnic, sítí, ale třeba i škol. „Noví občané sice v dlouhodobém horizontu zvyšují příjem obce, znamenají ale vysoké jednorázové investiční výdaje na vybavenost. Jen náklady na pozemky a výstavbu školky a základní školy přesahují 100 tisíc na jednoho nového obyvatele. S tím musí obce počítat,“ reaguje Zdeněk Völfl na argumenty některých starostů, že je rychlý nárůst obyvatel prospěšný pro obecní rozpočet.

Výdaje na obyvatele dle hustoty zástavby. Grafika: Jozef Jakubov, Zdroj: Zdroj: Hudeček T. a kol.: Hustota a ekonomika měst

Rodinné domy jsou náročnější i z hlediska energií a ekologie. „Dům má až o 80 procent větší tepelné nároky než byt o srovnatelné ploše v bytovém domě. A vedle 50 procent energie, která jde ve městech na vytápění, jde dalších 30 procent na dopravu, “ popisuje Osamu Okamura stinné stránky řídké domkové výstavby.

Ani přechod na čistou energii – která dosud dle Osamu Okamury tvoří jenom jednu desetinu celkové spotřeby na vytápění a jednu třicetinu spotřeby v dopravě – prý situaci nespasí. Problémem zůstanou prostorově náročná auta. „Nejčistší energie je ta, kterou vůbec nespotřebujeme. Tahle výstavba jde zcela proti tomu.“

Majetek na tisíciletí

V diskusích o hodnotě půdy i plánování se nelze vyhnout myšlence, že máloco mohlo být pro podobu českých předměstí méně destruktivní než kombinace komunismu a následného divokého kapitalismu. Příběhy série Miliardoví developeři, podfinancované obce ze Statenic, Květnice i Únětic ukazují, že znárodnění zemědělské půdy komunisty před pětasedmdesáti lety vedlo k přetržení kontinuálního vztahu, který k ní lidé po staletí měli.

Komunisté výstavbu i plánování centralizovali. Investice plynuly do takzvaných střediskových obcí, zatímco ostatní zaostávaly. Stavbař z Květnice František Daniel si v reportáži pochvaloval, že to tak bylo efektivnější a dařilo se dokončovat velké stavby – mosty, metra, vodní nádrže, silnice. Urbanistka Milota Sidorová ale upozorňuje na odvrácené stránky. Právě komunisté začali s monofunkční výstavbou točící se především okolo automobilů.

Když stát začal v 90. letech pozemky vracet, nechtěli se o ně restituenti často starat, případně se o jejich správě dlouze dohadovat se sourozenci a sestřenicemi. Často poté půdu prodali developerům různých kvalit i záměrů – jak ukazují příklady Statenic i Květnice.

Ve městech se ve stejné době  levně prodávaly brownfieldy – například v Praze nákladové nádraží Žižkov nebo nádraží Bubny-Zátory. Dle Osamu Okamury šlo o důsledek postkomunistické nekompetence městských i obecních vedení, která pozemky neuměla koupit ani naplánovat jejich rozvoj. „Tohle už je nevratné. Hranice a vlastnictví parcel se nemusí změnit třeba tisíc let.“

Architekt a urbanista Osamu Okamura. Foto: Archiv Osamu Okamury

Mezi starousedlíky a náplavami

Přes zmíněné problémy je vlastní domek se zahradou v blízkosti města – něco jako levnější variace na Ořechovku – pořád preferovaným modelem bydlení většiny Čechů a Češek. Má to co dělat mimo jiné s nebezpečnou automobilovou dopravou, hlukem a nepohodlím v centrech měst.

„Dům se zahradou chce 90 procent lidí. Takový ideál tu existuje již od éry zahradních měst,“ vysvětluje sociální geograf z Přírodovědecké fakulty Univerzity Karlovy Martin Ouředníček. Odkazuje  se přitom na ideu zelených měst na periferiích z časů průmyslové revoluce. „Záleží také na životním stylu a na věku. Spousta lidí nechce žít s dětmi na Vinohradech, kde je doprava a špína.“

Grafika: Jozef Jakubov

Náměstek pražského primátora Petr Hlaváček počátek masového zájmu o únik z města datuje již do dob šedivé normalizace. „Lidé se nechtěli koukat na ošklivé paneláky na Jižním Městě. Jezdili na chalupy – a po revoluci začali nakupovat rodinné domy,“ líčí. Mezinárodní trendy ale podle něj naznačují, že generace mileniálů a mladších opět ztrácí o suburbie zájem. Chtějí žít komunitnějším životem.

„Po čtyřiceti letech společného vlastnictví začal být soukromý sektor velmi silný. Lidé pochopili, že nemusí jenom žít někde v paneláku, že mohou jít za město,“ připomíná porevoluční období Milota Sidorová. Popularitu domků na předměstí dává i do souvislosti s oblibou chalup v Československu. Vztah k životu v suburbíích se podle ní odráží i na politických názorech. Zmiňuje studie, podle kterých v rodinných domech častěji než v městských blocích žijí voliči konzervativních či neoliberálních stran.

Obyvatelstvo satelitů je nicméně velmi pestré. Vedle lidí, kteří zde žijí celý život a k jádrovému městu se třeba ani příliš nevztahují, zde bydlí také bývalí obyvatelé Prahy a dalších velkých měst, kteří si život v centrech zkrátka nemohli dovolit. A dále pak také ti, kteří do satelitů přišli z úplně jiných částí republiky s cílem přiblížit se velkému městu. Tato rozličnost s sebou nese další výzvy.

Sladění názorů občanů v satelitech nemusí být jednoduché. Zejména, když nemají kde se scházet. Foto z Květnice: Majda Slámová

„Často je složité vytvořit kvalitní vztahy, protože zájmy těch lidí jsou někdy velmi rozdílné. Nesdílejí spolu pracovní prostředí, děti rozvážejí do různých škol a školek v okolí,“ popisuje Osamu Okamura. Obce navíc často postrádají komunitní prostory – vedle zcela zásadních škol chybí také hospody, knihovny, sokolovny, fotbalová hřiště nebo náměstí – a stávají se spíše přehlídkou plotů a garážových vrat. Jak naznačuje mimo jiné i aktuální Strategie rozvoje územního obvodu Středočeského kraje, právě nízká sounáležitost obyvatel suburbií s místem je jeden z problémů celého kraje.

Překážky v porozumění tvoří i rozdílná socioekonomické postavení nebo identita. Zajímavé a relativně časté jsou v tomto ohledu spory mezi „starousedlíky“ a „náplavami“. „V Chorvátském Grobu bylo zastupitelstvo rozdělené na pět starousedlíků proti pěti novousedlíkům. Nerozuměli si a neuměli se na ničem shodnout. Vedlo až k tomu, že si obec nedokázala uspořádat jednu společnou obecní slavnost a ty se pak konaly na různých místech,“ vrací se ke slovenskému příkladu Sidorová.

Jako se však již stalo třeba v Květnici, v rychle rostoucích obcích novousedlíci nakonec přečíslí starousedlíky. Což může pomoci nastartovat vývoj obce příznivějším směrem. „Často jsou ti šikovní spíš náplavy, protože jsou mladší, aktivnější, vzdělanější. A zároveň se i identifikují s obcí. Jsou pro ni požehnáním,“ míní sociální geograf Ouředníček.

Starosta superman

V příbězích úspěšných vesnic často hrají stěžejní roli jejich starostové. V Úněticích nedají dopustit na Vladimíra Vytisku, kterému se podařilo definovat a třicet let kontinuálně prosazovat koncepci obce, která neroste a dbá na služby i soudržnost obyvatel. Povídání odborníků se pak často stáčí na Věslava Michalika, loni zesnulého starostu Dolních Břežan v okrese Praha-západ.

Michalik v Dolních Břežanech postavil  nové náměstí, zřídil uměleckou školu, obnovil hotel a dokonce přilákal výzkumné centrum specializované na vývoj laserové technologie ELI Beamlines. „Zanechal za sebou odkaz, že to jde i v suburbiích. Musí se chtít a člověk musí mít neuvěřitelnou vervu. Institucionálně to moc podporované není,“ hodnotí urbanista Hnilička.

Že má obec schopné a předvídatelné vedení, které přístup k rozvoji co čtyři roky kompletně nezmění a je schopné jej naformulovat a prosazovat, je ostatně výhodné i pro developery. „Obce by měly schválit zásady spolupráce s investory, zveřejnit je a jasně komunikovat. Developer pak ví, do čeho jde,“ vysvětluje advokát Jiří Nezhyba.

Transparentní pravidla pro spolupráci s obcemi si dle výzkumu analytické společnosti CEEC přeje drtivá většina developerských společností.

Grafika: Jozef Jakubov

V Praze se takový dokument nazývá Metodika spolupodílu investorů do území a platí od loňského roku. Dle jednoho z autorů metodiky Zdeňka Völfla by podobný nástroj měly používat i středočeské obce: „Je vytvořený pro oblasti, které populačně rostou. Praha a Středočeský kraj mají to štěstí, že v dalších dekádách růst nejspíš budou,“ říká tento architekt z kanceláře Petra Hlaváčka. A pokud obci přibývají obyvatelé, měli by se dle něj developeři podílet na vzniku občanské vybavenosti.

Mezi doporučení odborníků starostům dále patří zastavování brownfieldů namísto růstu do krajiny, důraz na vznik komunitních prostor a také budování pestrého osídlení, kde jsou kromě rodinných domů i kvalitní bytovky, služby a pracovní příležitosti.

Z Chorvátského Grobu do Aspern Seestadt

„Musíme stavět husté město. Aby nebylo jednodušší postavit kostku v poli než obdobu Vinohrad,“ říká náměstek pražského primátora zodpovědný za územní plánování Petr Hlaváček.

„Rozhodování o tom, jak výstavba a život na předměstích vypadá, už nesmí ležet jenom na miliardových developerech a podfinancovaných obcích.“

Na jednom kilometru čtverečním v Praze dosud žije bezmála dvakrát méně obyvatel než ve Vídni. Vedle kvalitní nezastavěné půdy – třeba parků a lesů – je přitom dle odborníků v hlavním městě ještě dost místa, kde by se stavět mělo. „Brownfieldů je v Praze tolik, že vůbec není důvod zabírat zemědělskou půdu,“ tvrdí Okamura. Dodává, že by stát dle jeho mínění měl přijmout zákony na ochranu půdního fondu, které další zábory zemědělské půdy pro výstavbu omezí.

Překážkou pro výstavbu nových Vinohrad jsou dle odborníků mimo jiné příliš přísné požadavky na denní osvětlení, které mají zabránit tomu, aby si domy nepřiměřeně stínily. Problémem jsou i parkovací minima, dle kterých musí mít nové byty přesně daný počet parkovacích stání, čemuž se vzhledem k prostorovým požadavkům lépe vychází vstříc na periferiích. Aby podpořil zahušťování měst, měl by stát dle Miloty Sidorové i Pavla Hniličky revidovat.

Dalším nástrojem, který může ovlivnit podobu výstavby, je také zdanění, jak bylo znát ve Statenicích i Úněticích. Zatímco statenický starosta si sliboval příliv peněz, který má obci vzniknout příchodem tisíců nových obyvatel, v Úněticích si stěžovali, že záměr nerůst je finančně penalizuje. Nabízí se tedy otázka, zda by obce neměly získat nové zdroje příjmů, které  by jim umožnily poskytnout svým obyvatelům základní služby, aniž by se musely stát závislými na developerech a růstu.

Možnými nástroji jsou zvýšení daní z nemovitosti, které plynou přímo obcím a které má Česká republika vůbec nejnižší mezi zeměmi OECD.  Obce by také mohly dostávat větší podíl z korporátních daní ze zisků, které firmy generují na jejich území. Oblíbeným argumentem mezi developery je zase, že by měl stát méně ukrajovat z jejich zisků prostřednictvím daně z přidané hodnoty. Místo toho by daně z developerských projektů mohly plynout přímo obcím, třeba prostřednictvím speciální daně.

V neposlední řadě otevírá projekt Miliardoví developeři, podfinancované obce otázku lepší koordinace mezi hlavním městem Praha a obcemi ve Středočeském kraji.

„Instituty plánování ve Středočeském kraji musí být posíleny. Je velká škoda, že to nijak neupraví ani připravovaný stavební zákon,“ lituje architekt Pavel Hnilička. Kraj aktuálně nemá žádný úřad typu pražského Institutu plánování a rozvoje a dle místního radního pro místní rozvoj Jiřího Snížka s navýšením plánovacích kapacit ani nepočítá. „Územnímu plánování ve Středočeském kraji se věnují asi dva lidé, kteří nejsou schopni poskytnout obcím větší servis. V programovém prohlášení jsme se navíc zavázali, že nebudeme navyšovat počet úředníků,“ vysvětluje Snížek.

Ředitel odboru územního rozvoje na pražském magistrátu Filip Foglar tvrdí, že Praha má zájem se s obcemi více koordinovat – chybí pro to však nástroje a platformy. Ty by dle něj měly vzejít z orgánu nadřízenému Praze i Středočeskému kraji – tedy Ministerstva pro místní rozvoj. To aktuálně teprve plánuje vypsání veřejné zakázky na studii, která by zmapovala sídla v Pražském metropolitním regionu, jejich očekávaný vývoj a s tím související potřeby.

Rozdíly mezi kvalitou života v centech a na periferiích se v Česku prohlubují. V souladu s celoevropskými trendy nelze očekávat, že popularita života v metropolích a jejich okolí v budoucnu ustoupí. Otázkou tedy není, zda v Praze a okolí stavět, ale jak.

Vznikající vídeňská čtvrť Aspern Seestadt. Foto: Wikimedia Commons

Příkladem, jak budovat nové městské čtvrti, může být třeba Aspern Seestadt na severovýchodním okraji Vídně. „Roste na poli, kde předtím nestálo vůbec nic. Ještě než se vůbec cokoliv postavilo, udělali tam zastávku metra,“ popisuje Osamu Okamura. V Aspernu by do roku 2030 mělo vzniknout bydlení pro 25 tisíc lidí, pracovní příležitosti pro 20 tisíc, obchodní ulice, kvalitní školy i výzkumné laboratoře. Město Vídeň projekt připravilo ve spolupráci se soukromými investory i s vlastníky  pozemků.

Jak vytvořit pražský Aspern Seestadt namísto dalších Chorvátských Grobů? Prvním krokem je naučit stát, kraje a obce lépe plánovat a koordinovat se a dát jim k tomu i potřebné nástroje. Rozhodování o tom, jak výstavba a život na předměstích vypadá, už nesmí ležet jenom na miliardových developerech a podfinancovaných obcích.